Почему земля в России до сих пор не устроена и не измерена

 Эти и другие вопросы обсудили в беседе издатель портала «Крестьянские ведомости», ведущий программы «Аграрная политика» Общественного телевидения России, доцент Тимирязевской академии Игорь АБАКУМОВ и Президент Российской ассоциации частных землемеров Валерий АЛАКОЗ.

— Валерий Владимирович, не так давно ректор Российской академии землеустройства назвал потрясающую цифру: если поставить на кадастровый учет все государственные земли и взимать с них налог, то государство может иметь порядка 1 триллиона рублей в год. А сейчас мы вводим повышенный возрастной ценз для выхода на пенсию, дополнительные 2% к НДС — будет 20% он. То есть казна судорожно ищет доходы. Это уже вызывает некоторое брожение в массах, потому что людям это не вполне нравится. Между тем земля не поставлена на кадастровый учет. Казалось бы, поставь — и триллион рублей как с куста, не считая земельных сделок между участками. Как вы считаете, это правдоподобная цифра?

— Она близка к правде. Вообще кадастр имеет много целей. Одна из них — фискальная, собрать налог; другая – прежде чем управлять, надо знать, чем ты управляешь, это такая информационная система для управления территориями. Экологические задачи, обеспечение рынка оборота земель, устойчивость землепользования, особенно это касается продуктивных сельскохозяйственных земель. Это и развитие финансового рынка, поскольку можно земельные участки, объекты легализовать…

 — Вопросы землеустройства очень актуальны. Один пример – ситуация в дачном товариществе «Радонежские просторы», в котором около тысячи членов товарищества вдруг остались без земли. Их просят удалиться, хотя земли у них в собственности по государственному акту. Вот что сообщает председатель товарищества Н.Б. Лычагина. Несколько тысяч человек попали в беду из-за ошибок чиновников. В стране есть обманутые вкладчики, дольщики, а теперь – и обманутые дачники. Дело было так. 10 лет назад люди купили земли в Сергиево-Посадском районе Московской области, получили все государственные документы, права собственности, все по закону оформили. Все сделки проверялись юристами. Многие успели построиться, зарегистрировать дома, свидетельства о собственности на строения получили. Это было 10 лет назад, а спустя 4 года, где-то в 2013 году, вдруг чиновники достают документ 30-летней давности, 1986 года Мособлисполкома, решение пленума, где было принято решение об организации на данной территории охранной зоны. Решение было принято, но ни один его пункт исполнен не был – решение никогда нигде опубликовано не было. Более того, когда его в судах представили, на нем стоял гриф секретности (ДСП), то есть оно было секретным. Понятно, что даже теоретически граждане о существовании такого документа знать не могли. Границы зоны не были определены, в кадастр обременения не были внесены. Все 30 лет шло активное обустройство этой территории, ее развитие, стройка, Ярославское шоссе пересекло всю эту охранную зону. Но тем не менее все мытарства начались именно с этого момента.

У граждан, на первый взгляд, бесспорные аргументы: нормативные акты не опубликованы, поэтому связанные с ними дела не должны рассматриваться в судах. Но суды почему-то приняли эти дела.

В итоге земля снова была переведена в категорию земель сельхозназначения. Автоматически все построенное на ней оказалось вне закона, все объявили незаконными строениями. А тем, кто не успел построиться, ввели запрет на строительство, и люди просто не могут пользоваться этой землей, которую купили, реализовывать цели, ради которой покупали землю.

Люди оказались просто в подвешенном состоянии. Те дома, которые зарегистрированы, сегодня, оказывается, находятся на землях сельхозназначения. Это тоже не совсем законно. Тем владельцам, которые не успели зарегистрировать строения, отказывают в регистрации, а те, кто не успел построиться, не могут начать это делать, потому что на данной территории запрещено строительство.

— В кадастре должны быть земельные участки, ограничения по использованию этих участков в виде границ охранных зон с особым режимом использования…

 — Там же секретное постановление было.

 — Да. Даже дело не в секретном характере…

 — Оно не опубликовано.

 — Отсутствуют в кадастре вот эти зоны по 20-30% от всего их наличия.

 — То есть, первое – это отсутствие кадастра.

 — Только сейчас этим начали заниматься. И когда люди покупали участки, это чистые права были, они законно купили, добросовестные приобретатели, начали строиться. И когда… Это часто бывает, что смотрят на это на все, люди строятся, им ничего не говорят, а когда все это сделано, вдруг предъявляют претензии по поводу того, что там нельзя этого делать по режиму охранных зон. Это, видимо, зоны газопровода, да?

— Нет, не газопровода, это какой-то природный заказник или что-то в этом духе.

— Природоохранная зона с особым режимом, где этого нельзя было бы делать. Но чиновники…

— …продали эту землю.

— Да, и не уведомили. Они вообще не могли продать эту землю, они не имели права. Поэтому из всего количества застройщиков надо выделить добросовестных. Их надо отделить от захватчиков, которые все знали и сознательно шли на это. Ведь другие не знали и по вине той же власти, которая не уведомила их, тех ведомств, в ведении которых находились эти охранные зоны, не реагировали долгое время. Надо было сначала, сразу поставить водораздел… А поставили в трудное положение всех людей. Такие случаи были, реакция самых высоких наших руководителей известна: не надо прогонять людей с таких земель, надо искать выходы — то ли сокращать эти зоны, то есть менять…

— То ли менять их расположение.

— То ли выносить куда-то эти трубопроводы, обходить их, но нельзя трогать людей, которые добросовестно все сделали, нельзя нарушать их права. Но, к сожалению, это достаточно часто бывает. Причина в том, что организации, в ведении которых находятся эти природные, природоохранные зоны, водоохранные зоны, не внесли эти данные в кадастр, их там нет. А сейчас главная информационная база — какие это земли, кому они принадлежат, в каком они режиме работают – будет находиться в земельном кадастре. Сейчас его только наполняют.

— Только-только начали наполнять?

— Только начали наполнять.

—  Один наш читатель сообщил, что четыре года назад заказал межевание через кадастровую контору. Заплатил деньги. В итоге даже через суды не мог добиться никаких результатов. Фирма исчезает, а кадастровый инженер, который проводил межевание, идет на повышение. Получается, ни денег, ни межевания, правильно?

— Кадастровые инженеры сегодня являются членами саморегулирующихся организаций. Они просто обязаны быть членами таких организаций, иначе не могут работать. Таких организаций у нас сегодня порядка 20. Они должны соответствовать всем требованиям по квалификации, должны застраховать свою деятельность профессиональную…

— Ответственность?

— Ответственность профессиональную, да. Она может быть двух видов: личная ответственность, может еще перестраховываться саморегулируемая организация. Там есть ответственность у него и финансовая, вплоть до потери права на работу. То есть человеку надо обратиться в саморегулируемую организацию, с которой он заключал договор, и выяснить, куда делся этот кадастровый инженер.

— Валерий Владимирович, у нас в начале 1990-х гг. была организация, которая называлась Роскомзем. Это не просто Кадастровая палата, эта организация была — Российский комитет по землеустройству. Вот теперь расскажите поподробнее, что такое землеустройство и в чем отличие землемера от землеустроителя.

— Он назывался Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Он отвечал за все земельные ресурсы, вел информационную базу, занимался межеванием; половина работ была связана с землеустройством. За Госкомземом была закреплена в самом начале задача по сопровождению земельных преобразований, реализации первой программы по земельным преобразованиям; значительная часть была посвящена землеустройству. Землеустройство – это проектное землепользование, в основном это использование сельскохозяйственных земель. Вот до 1990 года какие функции были? Съемка, картографирование, вычисление площадей, определение площадей, видов угодий и их качества, порядка 300 с лишним показателей было по видам угодий и качеству этих угодий. Через 5-7 лет повторялись эти съемки, через 10-15 лет проводились почвенные обследования, мы за последние годы три тура почвенных обследований провели.

— Почвенное обследование – это что?

— Это каждое сельскохозяйственное предприятие определялось… Выкапывались такие ямы 2-метровые, определялся профиль земли…

— То есть бонитет земли, ее качество.

— Определялись качество земли, почвообразующая порода, сама почва, почвенные характеристики, по наличию питательных веществ, физический состав…

— Этим всем занимался Госкомзем?

— При Госкомземе был институт Роснииземпроект, объединение. В этом объединении было 12 зональных проектно-изыскательских и

научно-исследовательских институтов и порядка 60 экспедиций и институтов, в каждой области было подразделение.

— И когда вся эта большая организация перестала существовать?

— Она начала затухать в середине 1990-х гг. Мы подготовили программу продолжения работ, завершения земельных преобразований, потому что только начали. Эта программа была утверждена правительством как федеральная целевая программа на 1999-2001-е гг. Еще 4 миллиона крестьян не получили свои доли, они должны были их получить. За счет госбюджета проводились кадастр, разделение этих участков. Но полгода не прошло, как ее закрыли, перестали финансировать, а потом вся эта система Госкомзема, система Роснииземпроектов, вот этих проектных институтов ушла в подчинение Росимущества.

— А вот еще один пример, на этот раз из Иркутска. Нам сообщила Ирина Х, что она и ее муж в 2000 году получили земельные доли, отработав вместе с мужем по 15 лет в совхозе. Им выдали участки. Почти сразу в 2000 году они все оформили согласно действовавшему на тот момент законодательству. Почти 20 лет они пользовались этой землей, участком. Однако недавно, по ее словам, появились некие люди, стали выдавать какие-то ресурсы денежные или лесные фонды, потихоньку наложили на эти участки границы. Супруги межевание проходили, границы не налаживали, спокойно пользовались землей, потому что их уверили, что у них есть право собственности как оно было оформлено. Короче говоря, заверили, что никто не имеет права участки у них забрать. А вот на сегодняшний день какие-то люди наложили на участки свои границы. Что теперь делать – супруги не знают. Только теперь идут суды и в судах требуют привязку этих участков. Как супруги могут доказать, что именно на этом участке они 20 лет осуществляли землепользование?

Я думаю, что такая проблема касается сотен тысяч наших сограждан, если не больше. Валерий Владимирович, сколько у нас существует сеток или, как это, систем измерения вот этих вот участков?

— Ну сначала я скажу, что 12 миллионов работников колхозов и совхозов, пенсионеров, работников социальной сферы, обслуживающих село, получили 120 миллионов сельскохозяйственных угодий в собственность.

 — Это 120 миллионов гектаров.

 — Да. Примерно в среднем это 10 гектаров на человека. Определялись проекты перераспределения земель, часть земель ушла в ведение сельских советов, включена в границы населенных пунктов, выведена из земель колхозов и совхозов. Часть земель попала в фонд перераспределения, а остальная часть была приватизирована, определены места, поля, кормовые угодья на этом материале, составлен перечень участников общей земельной собственности, вот этой долевой собственности. Мы успели в начале 2000 года идентифицировать эти земельные доли, фамилии в определенных полях севооборота, то есть некоторая неопределенность несколько отошла на второй план, 3-5 человек знали, на каком поле находится их собственность.

Но процедура выделения земельных участков, установление границ в счет земельных долей достаточно сложна. Многим из собственников земельных долей это было не по силам. В законе об обороте земель это теперь поручено муниципальным органам, то есть теперь городские округа и поселения должны этим заниматься. Они должны составить проект межевания земель, выявить там земельные участки, которые потеряли своих владельцев. Это невостребованные земельные участки, их примерно 20% от того, что имеется. Остальные земельные участки определить по фамилиям собственников этих земельных долей.

 — Это понятно.

 — Этот процесс идет, но идет достаточно медленно.

— А почему медленно? Если раньше был один Госкомитет по земельным ресурсам, который владел всей информацией обо всех участках на территории Российской Федерации, сколько сейчас ведомств претендует на свои земли? Сколько ведомств владеет землей, государственных ведомств?

— Ну вот раньше один орган этим занимался, а теперь лесами занимаются гослесные органы, водой — Минприроды, строительством строители занимаются, Росимущество распоряжается землей федеральной и разной…

— Которая тоже некадастрирована, неразграничена еще.

— Они обязаны за свой счет кадастрировать землю для продажи, должны определенную вещь продать. Там есть лазейки разные,  можно даже на схеме нарисовать…

— Перечислять можно долго, сколько по числу этих ведомств?

— Ну, некоторые называют 16, я перечислил основные.

— То есть было одно ведомство, сейчас их 16.

— Да. Кадастры – это общественный продукт, государство должно им заниматься. На вот эти 30 с лишним миллионов земельных участков, которые были приватизированы в 1990-х гг., надо было с помощью государства, с помощью бюджетов потратить копейки, чтобы получить рубли, о которых вы говорите.

— Валерий Владимирович, вот вы сейчас негосударственный служащий, наверное, сможете ответить на мой вопрос хотя бы «да» или «нет». Скажите, пожалуйста, в том, что из единого органа управления землей сейчас у нас получились как минимум 16 органов, коррупционная составляющая есть?

— Конечно, есть.

— Когда сосед на соседа наезжает, они полюбовно этот вопрос решить не могут, только через суд. Это адвокат, это землемер, плюс взятки и так далее.

— Два примера могу привести. В кадастре сегодня около 3 миллионов участков с границами, которые пересекаются. Они не должны были попасть в кадастр, но они попали, это о чем-то говорит, почему-то они попали.

Теперь создали, по нашему предложению, апелляционные комиссии, которые рассматривают споры о пересечении границ, когда не ставят на кадастровый учет, поскольку границы наезжают на ранее установленные границы, или по другим причинам. Там порядка трех десятков причин, чтобы отказать и не поставить участок на кадастровый учет. По заявлению кадастрового инженера или заинтересованного лица этим занимается апелляционная комиссия, в которой три чиновника и три человека от профессионального сообщества с правом решающего голоса, если разделились голоса 3 на 3, — у руководителя от Росреестра.

Мы ожидали большего эффекта от работы этих комиссий, комиссия из поданных заявлений половину не рассматривает, поскольку там просрочка идет, там в месяц не уложились, позднее отправили свои материалы, а из рассмотренных материалов они 10-15% удовлетворяют, отказы были признаны неправильными, а в 85-90% случаев — отказывают. Потом эти дела попадают в суды, и там ровно наоборот: по статистике, мы ее изучали, 80-85% решений выносятся в пользу граждан, в 10-15% случаев суды не поддерживают граждан. То есть это говорит о том, что суд — более серьезная организация. Эти комиссии плохо работают, они под началом Росреестра, Росреестр контролирует их деятельность, это продолжение бюрократического аппарата за счет средств тех же кадастровых инженеров, которые содержат саморегулируемые организации. То есть система неэффективна.

И еще один пример. Если кадастровых инженеров за ошибки наказывают штрафом от 30 до 50 тысяч…

— Их наказывают все-таки?

— Наказывают, если выявляются нарушения, даже уголовная ответственность есть, если она подлежит этой ответственности, и лишение права на работу есть. А кадастровый чиновник никаких наказаний не имеет, его пожурят, в худшем для него случае это 1 тысяча рублей за просрочку выдачи каких-то данных. То есть никакие квалификационные требования к ним не предъявляются такие же, как к кадастровым инженерам, там практически любой может работать…

— Как все тонко продумано.

— Все очень тонко, на эти места просто все рвутся.

— Ну конечно, это же хлебное место.

— Первый вице-премьер, проводя коллегию, говорил: «Не пойму, почему туда все рвутся на такие маленькие оклады». Пошутил так.

— Валерий Владимирович, хочу вернуться к своему самому первому вопросу: сколько денег у нас лежит сейчас на земле, и мы ленимся их поднять? Под «мы» я имею в виду государство, которое ленится просто деньги поднять, квалификации не хватает, ума не хватает, сердца не хватает, ничего не хватает. Все хотят повысить налоги, пенсионный возраст поднять, чтобы не платить пенсии. Что же это такое? Сколько у нас таких примеров?

— Когда мы начали в 1990-х гг. преобразования, объездили стран 20, посмотрели, как кадастровая система работает. Ездили в Испанию, во Францию, Австралию … В Австралии, например, как все происходит. Сделали съемку, взяли все материалы, которые там были на бумаге, положили за счет государства на карты, сказали, что это ваша собственность, но она неполная, вы продать не можете. Вот когда вы захотите продать и будете получать выгоду, тогда вы поточнее померяете, мы поменяем не очень точные границы на очень точные. То есть государство озаботилось в первую очередь тем, что оно определило, что это твоя собственность, это, во-первых, и со всех собирала налоги.

— Считаете ли вы, что нужно воссоздать Госкомитет по земельным ресурсам? Да или нет?

— Я бы мечтал об этом, но думаю, что это очень трудно сделать.

— У нас сейчас вице-премьер аграрник, давайте пожелаем ему, чтобы одним из первых решений было именно воссоздание Госкомитета по земельным ресурсам.

— Я ему это пожелаю, но это очень трудная задача.