Кому нужны выписки из ЕГРП?

БЕЗ ФИЗЛИЦ РАЗБЕРЕМСЯ

В этом месяце вступили в силу очередные законодательные изменения (Федеральный закон № 259-ФЗ), касающиеся условий получения информации из ЕГРП и ГКН.

С 12 октября 2015 года банки, страховые компании и нотариусы лишаются права требовать от клиентов выписки из ЕГРП и ГКН. Названные юрлица теперь обязаны собирать эти справки сами. В частности, согласно законодательным поправкам в «Основы законодательства РФ о нотариате», необходимые документы для совершения сделки с объектом недвижимости должен получать не продавец, а нотариус.

«Это стало логичным и давно ожидаемым шагом на пути повышения привлекательности нотариальной формы сделок с недвижимостью, когда нотариус может не только гарантировать гражданам защиту их прав при совершении сделки, но и предоставить комфортный сервис», – комментируется закон на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Что такое выписка из ЕГРП

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, выписка из ЕГРП должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Что такое кадастровая выписка об объекте недвижимости из ГКН

Данный документ представляет собой, по сути, кадастровый паспорт, который необходим для оформления договора купли-продажи, в том числе с использованием ипотечного кредитования, дарения, аренды и иных операциях с недвижимым имуществом. Также выписка из ГКН понадобится, чтобы согласовать перепланировку, зарегистрировать право собственности.

В выписке из ГКН (кадастровом паспорте) содержится: кадастровый номер здания, сооружения, квартала; этаж расположения помещения; назначение объекта; площадь; адрес (местоположение); данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности); вид помещения; кадастровая стоимость; сведения о составе собственников помещения.

Уточним, текущее законодательство не обязывает граждан при покупке-продаже жилья обращаться к нотариусу. Допускается проведение сделки в простой письменной форме. И большинство граждан выбирают из соображений экономии второй вариант. По оценке нотариуса Алексея Комарова, на петербургском рынке вторичной недвижимости сегодня нотариально заверяется лишь около 10% сделок.

С другой стороны, нотариус Ирина Мясникова констатирует, что из нотариально оформленных сделок опротестовывается только 0,07% сделок, тогда как из оформленных в простой письменной форме – каждая пятая.

ПРОБЛЕМЫ С КАЛЕНДАРЕМ

Теоретически выписки необходимы для совершения сделки с объектом недвижимости, будь то договор купли-продажи или иная форма перехода прав от одного собственника к другому.

Обычно риэлторы мотивируют необходимость получения выписки следующим образом: выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге, не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. А в расширенной версии выписки из ЕГРП сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.

Впрочем, поясняет БН Алексей Комаров, с юридической точки зрения такая выписка – это артефакт и дань традиции. Этот документ не способствует повышению безопасности продажи объекта недвижимости.

Изначально риэлторы стали требовать с продавцов выписки при обращении гражданина в агентство для проверки того, что перед ними действительно собственник. Второй раз продавец или агент получают выписку перед подписанием предварительного договора или внесения залога в агентство недвижимости. Таким образом покупатель проверяет, что заинтересовавшая его квартира не продана и не имеет обременений. А далее, когда заключается сама сделка в простой письменной форме, новую выписку уже обычно покупатель не требует.

Принято считать, что она действительна 10 дней. «Но она не отражает реальной ситуации об объекте на момент заключения сделки», – подчеркивает Алексей Комаров. Иначе говоря, недобросовестный продавец получает несколько дней на различные махинации со своей недвижимостью.

Между тем, Росреестр неоднократно давал публичные разъяснения, что сведения в выписках являются актуальными (действительными) только на дату получения запроса.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

Мы запрашиваем выписку из ЕГРП, чтобы выявить возможные старые обременения. В то же время трудно не согласиться, что актуальность выписки из ЕГРП теряется очень быстро.

При этом до обсуждаемого изменения законодательства постоянно возникал вопрос, почему банковские службы безопасности или те же нотариусы уклоняются от получения выписки самостоятельно и перекладывают работу на клиента? Хотя вполне могли бы это сделать сами.

Конечно, при определенных навыках сегодня каждый россиянин может в электронном виде получить полноценную электронную выписку через личный кабинет на специализированном сайте. Впрочем, подсказывает Алексей Комаров, гражданам подгадать с получением выписки день в день к сделке сложно, так как реестр нередко задерживает сроки предоставления информации.

Между тем, при нотариальной форме удостоверения сделки нотариус в порядке электронного взаимодействия с реестром получает актуальную выписку более оперативно. Напомним, согласно вступившему в силу с 1 января 2015 года ФЗ № 457 срок государственной регистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенных документов сокращен с пяти до трех рабочих дней, а в случае представления этих документов в электронной форме – до одного рабочего дня.

На практике в Петербурге долгое время эта норма не выполнялась. Еще в прошлом месяце президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко рассказывал БН, что лучшим результатом по электронным регистрациям было 10 дней с момента подачи документов до получения выписки из ЕГРП.

Сегодня, по словам Петра Герасименко, обычно удается уложиться в один день. Хотя система периодически продолжает останавливаться по техническим причинам.

ЦЕНА ВОПРОСА

Как поясняет нотариус Ирина Алешкова, тарифы за регистрацию сделки у нотариуса с 12 октября не меняются. Россияне же, выбравшие сделку в простой письменной форме, продолжают сами получать выписки и платить госпошлины.

Напомним, размер платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, устанавливается приказом Минэкономразвития РФ. Если за бумажной выпиской обратилось физическое лицо, то размер госпошлины составит 200 рублей, если юридическое — 600 рублей. Если документ необходим в электронном виде, то сумма госпошлины снижается для физлиц до 150 рублей, для юридических лиц — до 300 рублей. За выдачу кадастровой выписки в бумажном варианте граждане должны заплатить 400 рублей (для юрлиц – 1200 рублей). В электронном виде соответственно 150 и 300 рублей.

Кстати, законодательные изменения бьют по доходам контор, берущих деньги за ускорение процесса получения выписок. В стандартном объявлении подобной фирмы фигурируют следующие цены: «Стоимость услуг по получению выписки из ЕГРП по Санкт-Петербургу – 800 рублей, по Ленинградской области – 1300 рублей. Доставка в пределах КАД в день получения – 200 рублей…».

Нотариальные тарифы

Сейчас оформить через нотариуса договор купли-продажи, мены или дарения недвижимости детям, супругу, родителям, братьям, сестрам стоит 3 тыс. рублей плюс 0,2% оценки недвижимости, но не более 50 тыс. руб. Оформление договора на других лиц (не родственников) обойдется в 3 тыс. рублей плюс 0,4% суммы сделки в пределах до 1 млн рублей включительно. Если стоимость недвижимости составляет от 1 млн до 10 млн рублей, тариф нотариуса составит 7 тыс. рублей плюс 0,2% суммы сделки. Объект стоимостью выше 10 млн рублей оформляется за 25 тыс. рублей плюс 0,1% суммы сделки, но не более чем за 100 тыс. рублей.

Конечно, эти суммы не идут в сравнение со стоимостью нотариального оформления. Тем не менее, в пакете с другими преференциями освобождение от пошлины может повлиять на выбор участников сделки.